[华源证券]房地产行业周报：换购住房个税优惠政策延续，商业用房首付比例下调

投资要点： 　　板块行情：本周上证指数下跌0.4%、深证成指上升1.1%、创业板指上升1.0%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）下跌3.5%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：*ST阳光(+10.2%)、大名城(+8.8%)、西藏城投(+5.0%)、南都物业(+4.7%)、光明地产(+4.7%)，涨跌幅后五的分别为：华夏幸福(-29.8%)、ST中迪(-16.7%)、中国武夷(-15.8%)、荣盛发展(-13.9%)、财信发展(-11.0%)。 　　数据跟踪：新房：本周（1.10-1.16），42个重点城市新房合计成交145万平米，环比上升6.3%。1月截至本周（1.1-1.16），42个重点城市新房合计成交300万平米，环比下降32.2%，同比下降40.7%，年初至今累计成交同比下降40.7%。二手房：本周（1.10-1.16），21个重点城市二手房合计成交216万平米，环比上升4.9%。1月截至本周（1.1-1.16），21个重点城市二手房合计成交430万平米，环比下降6.0%，同比下降17.6%，年初至今累计成交同比下降17.6%。 　　行业新闻：宏观方面，财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布新政，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策；央行同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，助力去库存与市场盘活；金融监管总局2026年监管工作会议要求，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式；财政部、税务总局延续实施公共租赁住房税收优惠政策。因城施策方面，上海支持存量商办楼宇改造为养老设施，鼓励发展新业态新模式新场景；深圳正式推出“安居创业帮扶计划”，提供三年阶梯式租金支持专属福利；湖南推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房等工作。 　　公司公告：12月单月销售金额：越秀地产89.96亿元（YOY-33.4%）；华侨城A19.9亿元（YOY-31.0%）；首开股份18.6亿元（YOY-68.5%）；华润置地410.0亿元（YOY+28.1%）；龙湖集团37.7亿元（YOY-53.6%）。增持方面，华侨城A控股股东华侨城集团增持计划已实施完毕，交易完成后，华侨城集团及其一致行动人合计持股量增加0.54pct至50.30%。其他方面，万科调整两笔宽限期内、合计57亿中票展期方案，新增项目应收款质押增信。 　　投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：在多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，且有望迎来进一步复苏，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。 　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期